Kleine mede-eigendom: welke verplichtingen voor een gebouw van 2 tot 10 kavels?
Door Équipe Immio·Bijgewerkt op ·5 min leestijd
Snel antwoord
Zelfs een mede-eigendom van twee kavels moet de wet naleven: aangestelde syndicus, jaarlijkse AV, boekhouding en gescheiden bankrekeningen. Gebouwen met minder dan twintig kavels (kelders en garages niet meegerekend) mogen een vereenvoudigde boekhouding voeren. Enkel wanneer één eigenaar alle kavels bezit, geldt het stelsel van gedwongen mede-eigendom niet.
Geldt de wet op de mede-eigendom voor kleine gebouwen?
Ja, zodra het gebouw minstens twee kavels van verschillende eigenaars telt, geldt het stelsel van gedwongen mede-eigendom volledig: basisakte, VME met rechtspersoonlijkheid, syndicus, algemene vergadering. De grootte van het gebouw stelt geen enkele structurele verplichting buiten werking — ze versoepelt enkel bepaalde modaliteiten.
Welke versoepelingen voor gebouwen met minder dan 20 kavels?
Mede-eigendommen met minder dan twintig kavels (kelders, garages en parkings niet meegerekend) mogen een vereenvoudigde boekhouding voeren die minstens de ontvangsten en uitgaven, de kaspositie, de bewegingen van werk- en reservekapitaal en de vorderingen en schulden weergeeft. Boven twintig kavels is het genormaliseerde rekeningenstelsel (KB van 12 juli 2012) verplicht.
Is een syndicus echt nodig voor 3 appartementen?
Ja. Er bestaat geen afwijking: elk gebouw in gedwongen mede-eigendom moet een syndicus hebben, aangesteld door de AV (of bij gebrek daaraan door de rechter). In kleine gebouwen is dat bijna altijd een vrijwillige mede-eigenaar. De schriftelijke procedure bij eenparigheid laat wel toe fysieke vergaderingen te vermijden voor de meeste courante beslissingen.
Is het reservekapitaal verplicht?
Voor elk gebouw ouder dan vijf jaar moet de VME een reservekapitaal aanleggen van minstens 5% van de gewone gemeenschappelijke lasten van het voorgaande jaar — tenzij de AV met vier vijfden beslist dat niet te doen. Veel kleine mede-eigendommen stemmen die vrijstelling en betreuren het bij de eerste grote dakwerken: provisioneren blijft de beste praktijk.
Hoe vereenvoudigt u het beheer op kleine schaal?
Het minimale trio: een aparte bankrekening (nooit de privérekening van een mede-eigenaar), een duidelijke jaarafrekening volgens aandelen, en schriftelijke notulen voor elke beslissing — ook als die aan de keukentafel wordt genomen. De schriftelijke procedure en een gedeeld beheertool dekken 90% van het leven van een klein gebouw.
Veelgestelde vragen
Gerelateerde artikelen
Oproeping algemene vergadering: termijnen, inhoud en model
Wettelijke oproepingstermijn voor de algemene vergadering in België, verplichte vermeldingen, verzendwijze en gratis model.
Stemmeerderheden op de AV: de volledige tabel (50 % + 1, 2/3, 4/5, eenparigheid)
Volstrekte meerderheid, 2/3, 4/5 of eenparigheid: welke meerderheid voor welke beslissing op de algemene vergadering? Tabel op basis van art. 3.88 Burgerlijk Wetboek.
Quorum van de AV: het dubbele quorum uitgelegd en wat als het niet wordt gehaald
Het dubbele quorum van de algemene vergadering (art. 3.87, § 5 Burgerlijk Wetboek): voorwaarden, berekening en de tweede vergadering zonder quorum.