Hoe worden de lasten van een mede-eigendom verdeeld?
Door Équipe Immio·Bijgewerkt op ·6 min leestijd
Snel antwoord
De lasten worden verdeeld volgens de aandelen (duizendsten) uit de basisakte, ofwel in verhouding tot de waarde van het kavel, ofwel volgens het nut van de gemene delen voor elk kavel (bv. lift voor de verdiepingen). Gemeten individueel verbruik (water, verwarming) kan volgens de meterstanden worden verdeeld.
Wat zijn de aandelen (duizendsten)?
De basisakte kent aan elk privatief kavel een aandeel in de gemene delen toe, uitgedrukt in duizendsten of tienduizendsten. Dat aandeel wordt bepaald op basis van de respectieve waarde van de kavels (oppervlakte, verdieping, bestemming). Het bepaalt zowel het stemgewicht op de algemene vergadering als het aandeel in de algemene gemeenschappelijke lasten.
Welke soorten lasten bestaan er?
| Soort last | Voorbeelden | Gebruikelijke verdeelsleutel |
|---|---|---|
| Algemene gemeenschappelijke lasten | Verzekering, syndicus, dakonderhoud | Algemene aandelen (duizendsten) |
| Bijzondere lasten | Lift, tuin, parking | Sleutel volgens nut (betrokken kavels) |
| Individueel verbruik | Water, collectieve verwarming | Meterstanden |
| Reservekapitaal | Toekomstige werken | Algemene aandelen |
Het wettelijke criterium is het objectieve nut: een gelijkvloers zonder toegang tot de lift kan worden vrijgesteld van liftkosten als de basisakte dat voorziet — of de AV kan dit wijzigen met een vier vijfden meerderheid.
Kan een onrechtvaardige verdeling worden betwist?
Ja. Elke mede-eigenaar kan de vrederechter vragen de verdeelwijze van de lasten te wijzigen als die hem nadeel berokkent, of onjuist berekende aandelen recht te zetten. Die vordering staat ook open bij werken of wijzigingen die de verdeling achterhaald maken.
Hoe werken de afrekeningen?
De syndicus vraagt provisies op (meestal per kwartaal) op basis van de gestemde begroting. Na afsluiting van het boekjaar maakt hij de eindafrekening per kavel: gestorte provisies min werkelijke lasten verdeeld volgens de sleutels. Transparantie van de afrekening — detail per sleutel, raadpleegbare bewijsstukken — is de eerste bron van vertrouwen (of conflict) in een gebouw.
Veelgestelde vragen
Gerelateerde artikelen
Oproeping algemene vergadering: termijnen, inhoud en model
Wettelijke oproepingstermijn voor de algemene vergadering in België, verplichte vermeldingen, verzendwijze en gratis model.
Stemmeerderheden op de AV: de volledige tabel (50 % + 1, 2/3, 4/5, eenparigheid)
Volstrekte meerderheid, 2/3, 4/5 of eenparigheid: welke meerderheid voor welke beslissing op de algemene vergadering? Tabel op basis van art. 3.88 Burgerlijk Wetboek.
Quorum van de AV: het dubbele quorum uitgelegd en wat als het niet wordt gehaald
Het dubbele quorum van de algemene vergadering (art. 3.87, § 5 Burgerlijk Wetboek): voorwaarden, berekening en de tweede vergadering zonder quorum.