Werken in mede-eigendom: welke meerderheden om te stemmen?
Door Équipe Immio·Bijgewerkt op ·6 min leestijd
Snel antwoord
Werken van behoud en onderhoud worden gestemd met volstrekte meerderheid (50% + 1 van de aanwezige of vertegenwoordigde aandelen). Andere werken aan de gemene delen vereisen twee derden. Wijziging van de lastenverdeling of gedeeltelijke heropbouw vereist vier vijfden. Wijziging van de aandelen vereist eenparigheid.
Welke meerderheden voorziet de wet?
| Meerderheid | Betrokken beslissingen |
|---|---|
| Volstrekt (50% + 1) | Onderhoud, behoud, wettelijk verplichte werken, begroting, aanstelling syndicus |
| Twee derden (2/3) | Andere werken aan gemene delen, drempelbedrag waarboven prijsvergelijking verplicht is |
| Vier vijfden (4/5) | Wijziging lastenverdeling, heropbouw, aankoop of verkoop van vastgoed, statutenwijziging |
| Eenparigheid | Wijziging van de aandelen, volledige afbraak of heropbouw (behalve uitzonderingen: hygiëne, veiligheid, buitensporige kosten) |
De meerderheden worden berekend op de aandelen van de aanwezige of vertegenwoordigde mede-eigenaars, niet op het hele gebouw. Onthoudingen tellen niet als uitgebrachte stemmen.
Welke werken mag de syndicus alleen beslissen?
De syndicus mag alleen bewarende maatregelen en daden van voorlopig beheer stellen: dringende herstelling van een lek, beveiliging na een schadegeval, liftdepannage. Hij legt daarover verantwoording af op de volgende algemene vergadering. Voor al de rest is een AV-beslissing nodig.
Is prijsvergelijking verplicht?
Ja, voor alle opdrachten en contracten boven het bedrag dat de algemene vergadering vastlegt, moet de syndicus meerdere offertes voorleggen op basis van een vooraf opgemaakt bestek. Zonder AV-drempel gebiedt de voorzichtigheid een systematische vergelijking voor elk significant bedrag.
Wie betaalt de gestemde werken?
Werken aan de gemene delen worden verdeeld volgens de aandelen of de toepasselijke sleutel, ook voor mede-eigenaars die tegenstemden. Uitzondering: wie tegen bepaalde niet-noodzakelijke comfortwerken stemde, kan onder strikte voorwaarden worden vrijgesteld van bijdrage als hij er geen nut uit haalt.
En energetische renovatiewerken?
Sinds de gewestelijke hervormingen volgen isolatie, vervanging van een collectieve ketel of zonnepanelen in principe de twee derden meerderheid, of zelfs de volstrekte meerderheid wanneer ze wettelijk verplicht zijn (bv. gewestelijke EPB-verplichtingen). Controleer de gewestelijke premies — Brussel, Wallonië en Vlaanderen subsidiëren een deel van collectieve werken.
Veelgestelde vragen
Gerelateerde artikelen
Oproeping algemene vergadering: termijnen, inhoud en model
Wettelijke oproepingstermijn voor de algemene vergadering in België, verplichte vermeldingen, verzendwijze en gratis model.
Stemmeerderheden op de AV: de volledige tabel (50 % + 1, 2/3, 4/5, eenparigheid)
Volstrekte meerderheid, 2/3, 4/5 of eenparigheid: welke meerderheid voor welke beslissing op de algemene vergadering? Tabel op basis van art. 3.88 Burgerlijk Wetboek.
Quorum van de AV: het dubbele quorum uitgelegd en wat als het niet wordt gehaald
Het dubbele quorum van de algemene vergadering (art. 3.87, § 5 Burgerlijk Wetboek): voorwaarden, berekening en de tweede vergadering zonder quorum.