Les majorités de vote en AG : le tableau complet (50 % + 1, 2/3, 4/5, unanimité)

Par Équipe Immio·Mis à jour le 7 juillet 2026·8 min de lecture

Comment se calcule une majorité en assemblée générale ?

Chaque copropriétaire dispose d'un nombre de voix correspondant à sa quote-part dans les parties communes (art. 3.87, § 6 Code civil). Les majorités se calculent donc en quotités, pas en nombre de personnes : un copropriétaire détenant 350/1.000èmes pèse plus lourd qu'un copropriétaire détenant 45/1.000èmes.

Point essentiel introduit par la réforme de 2018 : les abstentions, les votes blancs et les votes nuls ne sont pas considérés comme des voix émises pour le calcul de la majorité requise (art. 3.88, § 1er Code civil). Une majorité de 2/3 se calcule donc sur les seules voix « pour » et « contre ». Une abstention massive peut ainsi faire adopter une décision avec relativement peu de voix favorables.

Quelles décisions se prennent à la majorité absolue (50 % + 1) ?

La majorité absolue des voix émises est la règle par défaut (art. 3.88, § 1er). Elle couvre la gestion courante : approbation des comptes et du budget, nomination et révocation du syndic, décharge au syndic et au commissaire aux comptes, contrats d'entretien ordinaires.

Depuis la réforme de 2018, elle couvre aussi deux catégories de travaux qui exigeaient auparavant une majorité qualifiée : les travaux imposés par la loi (mise en conformité ascenseur, détection incendie, etc.) et les travaux conservatoires et actes d'administration provisoire, c'est-à-dire ceux nécessaires pour préserver l'immeuble d'une dégradation (art. 3.88, § 1er, 1°, b) a contrario).

Quelles décisions exigent la majorité des 2/3 ?

• •Toute modification des statuts pour autant qu'elle concerne la jouissance, l'usage ou l'administration des parties communes (art. 3.88, § 1er, 1°, a) ;
• •Tous travaux affectant les parties communes, à l'exception des travaux imposés par la loi et des travaux conservatoires et d'administration provisoire, qui relèvent de la majorité absolue (art. 3.88, § 1er, 1°, b) ;
• •Le montant des marchés et des contrats à partir duquel une mise en concurrence est obligatoire (art. 3.88, § 1er, 1°, c) ;
• •Moyennant motivation spéciale, les travaux à certaines parties privatives qui, pour des raisons techniques ou économiques, seront réalisés par l'association des copropriétaires [À VÉRIFIER — conditions exactes de l'art. 3.88, § 1er, 1°, d)].

Quelles décisions exigent la majorité des 4/5 ?

• •Toute autre modification des statuts, en ce compris la modification de la répartition des charges (art. 3.88, § 1er, 2°, a) ;
• •La modification de la destination de l'immeuble ou d'une partie de celui-ci (art. 3.88, § 1er, 2°, b) ;
• •La reconstruction de l'immeuble ou la remise en état de la partie endommagée après un sinistre partiel (art. 3.88, § 1er, 2°, c) ;
• •Toute acquisition de biens immobiliers destinés à devenir communs (art. 3.88, § 1er, 2°, d) ;
• •Tous actes de disposition de biens immobiliers communs, comme la vente d'une conciergerie (art. 3.88, § 1er, 2°, e) ;
• •La division d'un lot ou la réunion de plusieurs lots [À VÉRIFIER — littera exact de l'art. 3.88, § 1er, 2°] ;
• •La démolition ou la reconstruction totale de l'immeuble pour des raisons de salubrité ou de sécurité, ou lorsque le coût de la mise en conformité serait exorbitant, moyennant un rapport motivé ; le copropriétaire qui abandonne son lot peut saisir le juge s'il estime la compensation inadéquate [À VÉRIFIER — modalités précises de l'art. 3.88, § 1er, 2°, h)].

Quand faut-il l'unanimité ?

L'unanimité de tous les copropriétaires — et non des seuls présents — reste exigée pour la modification de la répartition des quotes-parts de copropriété, sauf lorsqu'elle est décidée par le juge ou qu'elle découle d'une décision prise à la majorité des 4/5 qui la rend nécessaire [À VÉRIFIER — articulation exacte art. 3.88, § 3]. Elle est également requise pour toute décision prise par procédure écrite en dehors d'une assemblée : les membres de l'association peuvent prendre à l'unanimité et par écrit toutes les décisions relevant de l'AG, à l'exception de celles qui doivent être passées par acte authentique (art. 3.87, § 11).

Le tableau récapitulatif des majorités

Que faire si la majorité requise n'est pas atteinte ?

La décision est rejetée, mais elle n'est pas perdue pour autant. Le point peut être réinscrit à l'ordre du jour d'une prochaine assemblée, souvent avec un dossier mieux préparé (devis comparatifs, plan de financement, avis du conseil de copropriété). Par ailleurs, tout copropriétaire peut demander au juge de paix l'autorisation d'accomplir seul, aux frais de l'association, des travaux urgents et nécessaires aux parties communes lorsque l'assemblée s'y oppose sans juste motif (art. 3.92, § 6) [À VÉRIFIER — numérotation exacte du paragraphe].

Enfin, une décision adoptée avec une majorité insuffisante est annulable : tout copropriétaire peut saisir le juge de paix dans les quatre mois de l'assemblée (art. 3.92, § 1er). Le procès-verbal doit mentionner la majorité obtenue pour chaque décision — d'où l'importance d'un comptage rigoureux des quotités.

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